מונחים שכל דייר חייב לדעת

מונחים שכל דייר חייב לדעת

מילון מונחים מקצועיים

תיקון מס 6 לחוק פינוי בינוי: בתאריך 17.7.2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר "מפריעים" להתקדמות הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה "חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי"

הגנות לדייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.
עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. 

לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

בעלי זכויות
בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.
נסח טאבו
מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: שטח המקרקעין, בעלי הזכויות וחלקיהם היחסיים, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו בקלות באינטרנט תמורת כמה שקלים בודדים לצורך הזמנת הנסח יש צורך לציין מספר גוש וחלקה.
פינוי ובינוי
המסלול המרכזי לקידום התחדשות עירונית בישראל. פרויקטים מסוג פינוי ובינוי הם פרויקטים אשר במסגרתם נהרסים הבניינים הקיימים במתחם מוגדר ובמקומם יוקמו בניינים, תשתיות ושטחים ירוקים חדשים, באופן היוצר מתחם מודרני מפותח וחדש.
הרוב הדרוש במתחמי פינוי בינוי
ברמת העיקרון נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות במתחם כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. יחד עם זאת (נכון לחודש ינואר 2020) לאחר קבלת הסכמת 80% מבעלי הזכויות במתחם, מוסמך בית המשפט לחייב את שאר בעלי הדירות שטרם הסכימו, ו/או חתמו ו/או הביעו עניין להיכנס ולהירתם לתהליך.
"סירוב סביר" לפינוי-בינוי יכול לנבוע מאחד מאלה

העסקה אינה כדאית כלכלית לאותם "מתנגדים/ סרבנים" ; לא הוצע לאותו בעל דירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע הפרויקט; נסיבות אישיות מיוחדות של אותו בעל הדירה ההופכות את ביצוע העסקה באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות לבלתי-סביר; בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, ובמגורים החלופיים שהוצעו לו אין התאמות למוגבלותו כפי שישנן בדירה הנוכחית (או שלא הוצעה לו תמורה עבור ביצוע התאמות אלה במגורים החלופיים) ככל שבית המשפט יקבע כי אותו בעל דירה מסרב סירוב בלתי-סביר, רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה:

1. לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותם המקרקעין ו/או המתחם המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.

2. לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה באותם המקרקעין ו/או המתחם, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. במקרה זה, בית המשפט יוכל להוציא תחת ידיו צו לפינוי הסרבן מדירתו. אפשרות זו הינה חידוש שהוכנס לחוק בשנת 2019 המאפשר לבעלי הדירות שמסכימים לעסקה להוציא אותה לפועל באופן אפקטיבי יותר ומרתיע סרבנים.

בכל מקרה חברתנו מאמינה בהגעה ל 100% הסכמות על מנת שלא לייצר מצבים לא נעימים מול אותם "סרבנים".

דיירים סרבנים

על מנת שפרויקט פינוי בינוי יצא לדרך, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לעסקה, אולם לא תמיד אנו מצליחים לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות , לא אחת מיעוט של בעלי דירות מתנגד לפרויקט באופן לא ענייני, לעתים אף לא בתום לב, ואינו מוכן לחתום על ההסכם עם היזם. חוק פינוי בינוי קובע כי אם נוצר מצב שבו רוב של 80% (נכון לינואר 2020) מבעלי הדירות בבניין בודד או רוב של 80% מבעלי הדירות בכל המתחם ו-66% לבניין באותו המתחם מסכימים לעסקה, ואילו בעל דירה באותו בניין או מתחם מסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, הוא חשוף לתביעה מצד יתר בעלי הדירות.

נציגות דיירים

עוד בטרם אותר יזם, יש לדאוג למנות נציגות דיירים מסודרת לפחות נציג 1 מכל כניסה, נציגות אשר תפעל בשם ולמען בעלי הזכויות אל מול היזמים, וגורמי המקצוע השונים. . הליך בחירת הנציגות פועל באופן כזה שדייר הרואה עצמו כדייר המתאים להיות נציג בפרויקט פינוי בינוי יציג עצמו לבעלי הזכויות בעוד אלו יאשרו אותו מולם לפעול ולקדם את האינטרסים שלהם באותו מתחם. יובהר כי במקרים מסוימים על מנת לבחור נציגות דיירים ניתן גם לקיים מפגש דיירים ובאותה העת למנות נציגות . יש להוציא פרוטוקול מסודר בתום ישיבה זו . הנציגות תפעל בשקיפות מלאה, באמינות וביושר. יובהר כי חברי הנציגות לא זכאיים בשום מקרה לטובת הנאה ו/או תמורה נוספת בעד עבודתם.

עורך דין בעלי הדירות

לאחר שמונתה כדין נציגות מטעם בעלי הזכויות חשוב שהנציגות תמנה עורך דין דיירים אשר ייצג את כל בעלי הזכויות במתחם אל מול היזם שייבחר. חשוב ביותר כי בעלי הדירות יקבלו ייצוג משפטי הולם על ידי עורך דין אשר מייצג רק אותם ומתמחה ספציפית בפינוי-בינוי. הניסיון והבקיאות של עורך הדין בתחום יבטיחו את מקסום התמורה לבעלי הדירות ווכן ישמור על זכויותיהם, החל מגיבוש העסקה וההסכם, דרך הליווי הבנקאי ועד למסירת החזקה בדירות החדשות ורישום הבית המשותף.

בטוחות

על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם כלפי בעלי הזכויות במתחם פינוי בינוי על בעלי הדירות לקבל כמה שיותר בטוחות טובות, בסכומים הגבוהים ביותר ולאורך כל תקופת הפרויקט.

להלן פירוט הבטוחות שנהוג לתת בפרויקטי פינוי בינוי – ראשית על בעלי הזכויות לעמוד על כך שהיזם יבצע את הפרויקט בליווי בנקאי סגור.

ערבות לפי חוק מכר (דירות) בעלי הזכויות יקבלו ערבות בנקאית בשווי של הדירה החדשה
ערבות בנקאית אוטונומית – זוהי ערבות המיועדת להבטיח את תשלום השכירות לאורך כל התקופה שבה הדייר מתגורר בדירה שכורה. ערבות זו הינה ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה.

בנוסף, חלות ערבויות נוספות כגון ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום מסים (ככל שקיימת חשיפה למיסוי ישיר של העסקה); וערבות בנקאית אוטונומית להבטחת רישום הבית המשותף החדש ורישום זכויותיהם של הבעלי הדירות בדירות החדשות.

בנק מלווה
בנק אשר ייתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות
ערבויות

ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38 מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה.

אחוזי בנייה

השטח המותר לבנייה – שטחי בנייה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש. לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% ניתן לבנות בו 500 מ"ר.

דירות התמורה
הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש
בניין גבוה
בניין בן ארבע עד תשע קומות מעל קומת עמודים
בניין רב קומות
בניין בן עשר קומות ויותר מעל קומת עמודים
תכנית

מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע, ובאילו תנאים. תכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט).

תכנית-אב
מסמך מדיניות תכנוני, המגדיר את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ובנייני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכוח תכנית-אב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב"ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.
תכנית בניין עיר (תב"ע)
מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע והיקף השטחים המיועדים לבנייה. תב"ע מורכבת משני נספחים עיקריים: תשריט ותקנון. ניתן לצרף אליהם נספחים נוספים, כגון תכנית בינוי. תב"ע יכולה להיות על מבנה אחד או על מעט יותר מכך. תב"ע קובעת את ייעוד הקרקע ,זכויות הבניה והרבה פעמים גם את מגבלות הבינוי לנושא מספר קומות וקווי בניין.
תכנית מפורטת

תכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה. ניתן להכין תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה זה אין צורך בתכנית מפורטת נפרדת. תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת מכונות גם "תכנית בניין עיר" (תב"ע).

היתר בנייה
אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה.
היטל השבחה

תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה. בפינוי-בינוי ישנה אפשרות למועצת העיר, בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון להעניק פטור להיטל השבחה

תקן 21

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מפרסמת מעת לעת תקנים מקצועיים לעבודת שמאי המקרקעין. מטרתו ומהותו של תקן 21 הוא לאזן בין האינטרסים השונים בפינוי בינוי. תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ול"שיווי משקל כלכלי-תכנוני" בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים.

 האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, המיזם יוכל להתממש. התקן כולל שלושה חלקים:

החלק הראשון – בדיקה שמאית כלכלית. שמטרתה היא "לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה".

החלק השני – בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות-חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם.

החלק השלישי – שומה לדייר הסרבן- חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית – באילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם "דייר סרבן" אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.

תכסית
אותו חלק של המגרש שעליו עומד (או שאותו מכסה) המבנה. תכסית של 40 אחוזים פירושה שהמבנה מכסה 40 אחוזים משטח המגרש
הטבות מס

פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע"מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.

הכרזה
פרויקטים לפינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור
הפקדה

הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת לרבות תוכנית מתאר מקומית או מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

הפקעה לצורכי ציבור

הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, חברים בו נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה של וועדה זו לאשר את רוב תוכניות המתאר המקומיות והתוכניות המפורטות

התנגדות

כשמוסד תכנון מחליט לקדם תוכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתוכנית עשויה להשפיע עליו להתנגד לה. התנגדות לתוכנית יש להגיש למוסד התכנון שידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התוכנית על הסף, או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה

מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית , יושבים בו בדרך כלל חברי המועצה המקומית. בסמכותה לתת היתרי בנייה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות.

ועדה ארצית לתכנון ובנייה
מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.
ייעוד קרקע

הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע"ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.

מפרט טכני
מפרט לביצוע עבודות בניית הדירה החדשה
ייפוי כוח
הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38 , כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.
מסלול רשויות
תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד הבינוי והשיכון. מימושו מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.
מסלול מיסוי
תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי