מונחים שכל דייר חייב לדעת
מילון מונחים מקצועיים
לאחר זמן רב בו מדינת ישראל התנהלה ללא תקציב שנתי מאושר עבר חוק ההסדרים להלן חלק מהשינויים :
התיקון שתפס את מירב תשומת הלב התקשורתית הוא הפחתת הרוב הדרוש לתביעת דייר שמסרב לפינוי-בינוי, מ-80% מבעלי הדירות ל-66 התיקון משמעותי כי הוא קבע רוב של שני שלישים לא רק במקבץ, אלא בכל אחד מהבניינים הכלולים במקבץ. מדובר בצעד דרמטי, בייחוד כשמדובר במתחמים גדולים במיוחד”.
מטרתה להקל על הליכי התכנון וגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות. עירונית לייעל אותם, וכדי להגן על זכויותיהם של הדיירים”.
דיירים, יזמים ורשויות המבקשים לקדם פרויקט פינוי בינוי נתקלים לא אחת בהתנגדות דיירים סרבנים שמעכבים את הפרויקט במשך שנים רבות, ולעתים מערימים קשיים שמונעים כל התקדמות. עד לאחרונה החוק שהכיר בתופעה התיר לצאת לדרך גם אם רק 80% מהדיירים הסכימו, וכעת הרף ירד לשני שלישים (67%) בלבד.
החוק קובע שאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים מכוח עוולה נזיקית כתוצאה מסירוב בלתי סביר שמונע מבעלי הדירות את השבחת נכסיהם (וכפועל יוצא מזה – השבחת איכות חייהם). הדיירים יכולים גם לבקש מבית המשפט “תביעת אכיפה” במסגרתה עו”ד הבעלים חותם במקום הדיירים הסרבנים על ההסכם.
יש להדגיש כי הורדת אחוז ההסכמה רלוונטית רק לפרויקטים של פינוי בינוי ולא משנה את הדין בפרויקטים מכוח תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), בו הרף עדיין עומד על 80%.
אנחנו רואים לא אחת שדיירים בונים באופן לא חוקי תוספות לדירות שלהם, פולשים לחצרות או לגג המשותף ואז למעשה אין להם אינטרס כלכלי להצטרף לעסקה. לראשונה מאפשר תיקון לחוק להתגבר על החסם הנ”ל כשהוא מוציא מכלל הרוב הדרוש את בעלי הדירות שיש בנכסיהם עבירות בנייה כאלה ואחרות. במילים פשוטות, החוק החדש אינו לוקח בחשבון את בעלי הדירות שעברו עבירות בניה לצורך בחינת הרוב הדרוש לביצוע עסקת פינוי בינוי (67%).
יוזמה מבורכת ומתבקשת הינה שינוי הגדרת גיל בעלי דירות הנחשבים “קשישים”. במסגרת התיקון לחוק נוצרה מהפכה עקב כך שגיל הקשיש הופחת לגיל 70 (במקום 75) לעניין בחירת החלופות במועד חזרתו של הקשיש לדירה החדשה ולעומת זאת החל מגיל 75 יתאפשר לקשיש (ללא תלות בבחירת היזם) לקבל את שווי הדירה המהוון וזאת מבלי להזדקק לפינוי הדירה לתקופת הבניה (לפני התיקון לחוק היה מדובר על בעלי גיל 80 ומעלה)
כיום יש סעיף בחוק הקובע כי בעסקת פינוי-בינוי היזם חייב לחתום על הסכם עם 60% מבעלי הדירות במתחם תוך חמש שנים, אחרת ניתן לבטל את ההסכם. המטרה היא לא לכבול את בעלי הדירות להתקשרות אחת. התיקון החדש משנה את המצב ומוסיף לבעלי הדירות כלים לבטל הסכמי פינוי-בינוי החוק החדש נותן המון כוח לבעלי הדירות. בין היתר הוא קובע שהחל מחתימת ראשון הבעלים, יש ליזם שנתיים להחתים 50% מבעלי הדירות. יש לו 4 שנים להגיע לחתימת 60% מבעלי הדירות. אם הוא לא עומד בתנאים האלה, ניתן לרוב בעלי הדירות בבית המשותף, גם כאלה שהם לא צד לעסקה, לבטל את ההסכם יש עוד תנאי, והפעם במישור התכנוני. היזם, החל מחתימת ראשון הדיירים ועד ארבע וחצי שנים לאחר מכן, צריך להגיש תב”ע. תוכנית פינוי-בינוי. זה אומר שהמחוקק אומר ליזם שאסור לו לקפוא על שמרים. הוא גם צריך להביא חתימות וגם להגיש תוכנית בתוך פרקי זמן מוגבלים. אם הוא לא יפעל בתחום התכנוני, יוכלו בעלי הדירות התוכנית לבטל את ההסכם”…
הוא דרמטי בנוגע לכדאיות הכלכלית של פרויקט. עד היום, הרשות המקומית, באישור משרד הפנים, יכלה להפחית את שיעורו מ-50% ל-25% או לבטלו. חוק ההסדרים החדש קובע היטל השבחה בשיעור 25% כברירת מחדל, והרשות המקומית תוכל לקבוע אזורים בהם הוא יהיה בגובה שונה חשוב לציין כי בפועל, כמעט שלא נעשו עד היום מהלכים של ביטול היטלי ההשבחה בטח שלא באזורי הביקוש. זה הביא לכך שדווקא באזורי הביקוש היטלי ההשבחה היו גבוהים, מה שפגע בכלכליות ובתמורות לדיירים
ולא רק עבור דירה אחת. כיום בפרויקטי התחדשות עירונית, הפטור ממיסוי היטלי בינוי (מס שבח ומכוחו גם מס רכישה ומע”מ אפס) הוא רק לבעל דירה אחת, או לדירה שהתקבלה מקרוב. בלא מעט מקרים בעלי דירות סירבו להתקשר עם יזמים בגלל שהיו להם כמה דירות במתחם והם חששו מהמס. במקרים אלה היזם היה צריך לשלם את המס, מה שהיווה חסם משמעותי לקידום פרויקטים.
(עמידר, חלמיש וכו) בפרויקטים של פינוי בינוי.
הקמת וועדות ערר יעודיות להתחדשות עירונית – גוף שיהיה בורר מהיר במחלוקות לענף במקום בית המשפט כיום.
תינתן אפשרות ל”רוב בעלי הדירות בבית משותף”, אף אם אינם צד לעסקה, להודיע ליזם בכתב כי הם אינם מעוניינים בעסקה, ובכך לאפשר לבעלי הדירות שהתקשרו בעסקה עם היזם לבטלה, מבלי שיראו אותם כמי שהפרו את ההתקשרות איתו, בכפוף לתנאים נוספים, כגון במקרים שבהם היזם לא התקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בתוך 18-36 חודשים מיום חתימת העסקה (מספר החודשים המדויק נקבע לפי סוג והיקפי הפרויקט).
במידה ויזם מוכר את התקשרויותיו עם בעלי דירות ליזם אחר, ייחשב הדבר כמכירת זכויות במקרקעין ושווי המכירה לצורך קביעת המס יהי כשווי התמורה החוזית. ביום המכירה ישלם היזם אשר מחזיק בזכויות ביום זה את מס הרכישה על שווי העסקה המלא.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תכריז על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי ללא הגבלת זמן שזה נותן ליזם הקלות במיסוי, ללא הגבלת זמן, אם במתחם קיימות 24 יחידות לפחות (לעומת פעם שזה היה 6 שנים), וקיים תכנון ראשוני לבניית מכפלה של מספר היחידות הקיים, ולכל הפחות בניית 70 יחידות לפי הגבוה מבניהם. שר הבינוי והשיכון ושר האוצר יהיו רשאים לקבוע בצו תנאים נוספים להכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי.
באשר לתמיכה ברשויות ומענה לבעיית פיתוח התשתיות, על פי הצעת החוק רשות מקומית שחתמה על הסכם מסגרת תהיה זכאית לתקציב בעד כל הנפקת היתר בניה של יחידות דיור תוספתית בסך של 20,000 שקל ועד 30,000 ש”ח ליחידה עבור תשתיות תומכות לפרויקטים (מים, ביוב, מוסדות חינוך וציבור, תחבורה ועוד) בהתחשב בשיעור היטל ההשבחה שיחול על האזור שבו ניתן היתר הבניה.
הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה מאפשרת לבנות שלא בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר. בשנים האחרונות הביא שימוש הולך וגובר במנגנון ההקלות לתהליכי רישוי עוקפי תכנון ובעיקר להארכת הליך הרישוי ויצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי. המתווה אותו אישרה ועדת הפנים קובע כי תוכנית חדשה שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023, תהיה במסלול ללא הקלות כמותיות (שטח, יחידות דיור וקומות). בנושאים אחרים הקלה תתאפשר רק אם הם ייקבעו במפורש בתקנות כנושאים שניתן לבקש לגביהם הקלה. באשר לתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר שלוש שנים (עד ינואר 2025) במסלול ההקלות הקיים, עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים
תיקון מס 6 לחוק פינוי בינוי: בתאריך 17.7.2018 אישרה הכנסת תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) המהווה מהפכה אמתית בתחום ההתחדשות העירונית. החוק מתיימר להסיר חסמים וכולל סנקציות נגד מיעוט בעלי דירות אשר “מפריעים” להתקדמות הפרויקט. בנוסף, מסדיר החוק מספר הליכים פורמליים להגנת כלל בעלי הדירות המעורבים בפרויקטי פינוי בינוי וכן מקנה הגנה לאוכלוסיות מבוגרות. התיקון נכנס לתוקף ב-29/10/2018, החוק יקרא מעתה “חוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי”
דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.
עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:
מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע”י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה.
לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
העסקה אינה כדאית כלכלית לאותם “מתנגדים/ סרבנים” ; לא הוצע לאותו בעל דירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע הפרויקט; נסיבות אישיות מיוחדות של אותו בעל הדירה ההופכות את ביצוע העסקה באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות לבלתי-סביר; בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, ובמגורים החלופיים שהוצעו לו אין התאמות למוגבלותו כפי שישנן בדירה הנוכחית (או שלא הוצעה לו תמורה עבור ביצוע התאמות אלה במגורים החלופיים) ככל שבית המשפט יקבע כי אותו בעל דירה מסרב סירוב בלתי-סביר, רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה:
1. לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותם המקרקעין ו/או המתחם המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.
2. לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה באותם המקרקעין ו/או המתחם, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. במקרה זה, בית המשפט יוכל להוציא תחת ידיו צו לפינוי הסרבן מדירתו. אפשרות זו הינה חידוש שהוכנס לחוק בשנת 2019 המאפשר לבעלי הדירות שמסכימים לעסקה להוציא אותה לפועל באופן אפקטיבי יותר ומרתיע סרבנים.
בכל מקרה חברתנו מאמינה בהגעה ל 100% הסכמות על מנת שלא לייצר מצבים לא נעימים מול אותם “סרבנים”.
על מנת שפרויקט פינוי בינוי יצא לדרך, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לעסקה, אולם לא תמיד אנו מצליחים לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות , לא אחת מיעוט של בעלי דירות מתנגד לפרויקט באופן לא ענייני, לעתים אף לא בתום לב, ואינו מוכן לחתום על ההסכם עם היזם. חוק פינוי בינוי קובע כי אם נוצר מצב שבו רוב של 80% (נכון לינואר 2020) מבעלי הדירות בבניין בודד או רוב של 80% מבעלי הדירות בכל המתחם ו-66% לבניין באותו המתחם מסכימים לעסקה, ואילו בעל דירה באותו בניין או מתחם מסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, הוא חשוף לתביעה מצד יתר בעלי הדירות.
עוד בטרם אותר יזם, יש לדאוג למנות נציגות דיירים מסודרת לפחות נציג 1 מכל כניסה, נציגות אשר תפעל בשם ולמען בעלי הזכויות אל מול היזמים, וגורמי המקצוע השונים. . הליך בחירת הנציגות פועל באופן כזה שדייר הרואה עצמו כדייר המתאים להיות נציג בפרויקט פינוי בינוי יציג עצמו לבעלי הזכויות בעוד אלו יאשרו אותו מולם לפעול ולקדם את האינטרסים שלהם באותו מתחם. יובהר כי במקרים מסוימים על מנת לבחור נציגות דיירים ניתן גם לקיים מפגש דיירים ובאותה העת למנות נציגות . יש להוציא פרוטוקול מסודר בתום ישיבה זו . הנציגות תפעל בשקיפות מלאה, באמינות וביושר. יובהר כי חברי הנציגות לא זכאיים בשום מקרה לטובת הנאה ו/או תמורה נוספת בעד עבודתם.
לאחר שמונתה כדין נציגות מטעם בעלי הזכויות חשוב שהנציגות תמנה עורך דין דיירים אשר ייצג את כל בעלי הזכויות במתחם אל מול היזם שייבחר. חשוב ביותר כי בעלי הדירות יקבלו ייצוג משפטי הולם על ידי עורך דין אשר מייצג רק אותם ומתמחה ספציפית בפינוי-בינוי. הניסיון והבקיאות של עורך הדין בתחום יבטיחו את מקסום התמורה לבעלי הדירות ווכן ישמור על זכויותיהם, החל מגיבוש העסקה וההסכם, דרך הליווי הבנקאי ועד למסירת החזקה בדירות החדשות ורישום הבית המשותף.
על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו של היזם כלפי בעלי הזכויות במתחם פינוי בינוי על בעלי הדירות לקבל כמה שיותר בטוחות טובות, בסכומים הגבוהים ביותר ולאורך כל תקופת הפרויקט.
להלן פירוט הבטוחות שנהוג לתת בפרויקטי פינוי בינוי – ראשית על בעלי הזכויות לעמוד על כך שהיזם יבצע את הפרויקט בליווי בנקאי סגור.
ערבות לפי חוק מכר (דירות) בעלי הזכויות יקבלו ערבות בנקאית בשווי של הדירה החדשה
ערבות בנקאית אוטונומית – זוהי ערבות המיועדת להבטיח את תשלום השכירות לאורך כל התקופה שבה הדייר מתגורר בדירה שכורה. ערבות זו הינה ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה.
בנוסף, חלות ערבויות נוספות כגון ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום מסים (ככל שקיימת חשיפה למיסוי ישיר של העסקה); וערבות בנקאית אוטונומית להבטחת רישום הבית המשותף החדש ורישום זכויותיהם של הבעלי הדירות בדירות החדשות.
ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ”א 38 מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה.
השטח המותר לבנייה – שטחי בנייה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש. לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% ניתן לבנות בו 500 מ”ר.
מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע, ובאילו תנאים. תכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט).
תכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה. ניתן להכין תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה זה אין צורך בתכנית מפורטת נפרדת. תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת מכונות גם “תכנית בניין עיר” (תב”ע).
תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה. בפינוי-בינוי ישנה אפשרות למועצת העיר, בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון להעניק פטור להיטל השבחה
מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מפרסמת מעת לעת תקנים מקצועיים לעבודת שמאי המקרקעין. מטרתו ומהותו של תקן 21 הוא לאזן בין האינטרסים השונים בפינוי בינוי. תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ול”שיווי משקל כלכלי-תכנוני” בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים.
האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, המיזם יוכל להתממש. התקן כולל שלושה חלקים:
החלק הראשון – בדיקה שמאית כלכלית. שמטרתה היא “לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה”.
החלק השני – בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות-חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם.
החלק השלישי – שומה לדייר הסרבן- חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית – באילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם “דייר סרבן” אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.
פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע”מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים.
הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתוכנית מפורטת לרבות תוכנית מתאר מקומית או מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.
הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.
מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, חברים בו נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה של וועדה זו לאשר את רוב תוכניות המתאר המקומיות והתוכניות המפורטות
כשמוסד תכנון מחליט לקדם תוכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתוכנית עשויה להשפיע עליו להתנגד לה. התנגדות לתוכנית יש להגיש למוסד התכנון שידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התוכנית על הסף, או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין.
מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית , יושבים בו בדרך כלל חברי המועצה המקומית. בסמכותה לתת היתרי בנייה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות.
הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע”ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.
